Dyrt å spare på vedlikehold

Foto: pyrator

Kommunesektoren disponerer og forvalter en bygningsmasse som representerer milliardverdier og utgjør en stor andel av vår nasjonale felles realkapital. I løpet av de neste ti årene må kommunesektoren bruke nesten 100 milliarder kroner på vedlikehold, forteller en fersk rapport. I tillegg til vedlikeholdsbehovet, forteller rapporten om årsakene til etterslepet og hva som kan gjøres.

Det er gjennom en rekke utredninger, rapporter og medieoppslag påpekt bygningsmassens betydelige vedlikeholdsetterslep, verdiforringelse og behov for oppgradering, og ikke minst fokus på konsekvenser av forfatningen i forhold til helse, miljø og sikkerhet, skriver Multiconsult og PricewaterhouseCoopers (PwC) i rapporten til KS.

Omfanget
Den bygningsmassen som er kartlagt, ca 12 mill m2, er vurdert å ha god representativitet gjennom fordeling ut fra antall (fylkes) kommuner, kommunestørrelser og geografi. Opp mot 40 prosent av all bygningsmasse i kommunal sektor er kartlagt i undersøkelsen.

Bygningsmasse i kommunal sektor
Det samlede (fylkes-) kommunale areal er estimert til ca 32 millioner m2 bruttoareal fordelt på ca 30 000 bygninger. Dette er 10 prosent av den totale bygningsmassen i landet. De største bygningstypene utgjøres av sykehjem/aldershjem (ca 16 %), videregående skoler (ca 12 %) og grunnskoler (ca 31 %). Tar man med barnehager etc. som skolebygg, så utgjør kategori ”Undervisning” totalt ca 49 %. Dette betyr at undervisnings- og helsebygg til sammen utgjør ca 65 % av det totale arealet. I tillegg kommer kirkebygningene som i sum utgjør ca 1 mill m2


Prisen
På kort sikt er oppgraderingsbehovet estimert til er rundt 60 milliarder kroner. Samlet behov på lang sikt er 94 milliarder kroner. Beregningen tilsvarer 2 900 kroner pr m 2. Dette oppgraderingsbehovet utgjør 10 prosent av nybyggkostnad på ca 25 - 30.000 kr/m2.

Tilstanden i kommunale bygg
Grovt sett er det en tredeling der en tredjedel er i god tilstand, en tredjedel har behov for korrigerende tiltak (ekstraordinært vedlikehold) og en tredjedel har for dårlig tilstand og derved behov for omfattende tiltak til utbedring. Dette er noe bedre enn hva som var forventet ut fra tidligere kartlegginger. Tilstanden på den offentlige bygningsmassen ikke noe spesielt særnorsk fenomen, sammenlignet andre vestlige land. En rekke land sliter i dag med konsekvensene av forsømt vedlikehold og store utbedringsbehov.

Årsaker til manglende vedlikehold
Kommunal eiendomsforvalting er komplekst, og har større utfordringer enn for eksempel eiendomsforvaltning hos private aktører. Kommunene må i større grad avveie vedlikehold opp mot den øvrige velferdsproduksjonen de har ansvar for. Kommunene har en demokratisk valgt politisk ledelse med en tidshorisont som er kortere enn bygningenes levetid. En hypotese om at vedlikehold er truet av demokratiske prosesser, ble langt på vei bekreftet i undersøkelsen. Det er vanskelig i en trang kommuneøkonomi å redusere kommunale velfredsoppgaver for å ivareta godt vedlikehold.

Kvalitet og standard endrer seg
Ikke alle utfordringene skyldes manglende eller forsømt vedlikehold, men også en stadig utvikling i tekniske krav og ikke minst samfunnets forventninger til kvalitet og standard. Det betyr at det som var godt nok i 1970 ikke nødvendigvis lenger tilfredsstiller krav eller forskifter og heller ikke samsvarer med dagens samfunnsmessige forventninger. Dette bidrar til eskalering av oppgraderingsbehovet uavhengig av tradisjonell vedlikeholdsinnsats.

Veien mot bedre vedlikehold
Erfaring viser at en rekke (fylkes-)kommuner har tatt tak i vedlikeholdsproblematikken og klart å snu dårlige trender og etter hvert heve tilstanden på bygningsporteføljen. Sentralt for å lykkes er definering av strategi og målsetninger i forhold utvikling og kvalitet på bygningsmassen med forankring i det politiske eierskap.

Kompetanse, styringsinformasjon og samarbeid
Det må utarbeides beslutningsunderlag for å foreta riktige prioriteringer og iverksetting av nødvendige tiltak inkludert en bevissthet rundt konsekvensene av mangelfullt vedlikehold. Det gjelder å ”få maksimalt ut av hver krone”. Økt samarbeid mellom kommuner, eventuelt et sentralt nasjonalt kompetansesenter vil kunne bidra til bedre strategiplaner og utveksling av kompetanse. Det er videre viktig at strategier og målsetninger følges opp med styringsdata, som rapportering av bygningsmassens utvikling og ressurspådrag over tid.

Rapport(pdf-format)
Appendiks 1 Multiconsult (pdf-format)
Appendiks_2PWC (pdf-format)

Stort vedlikeholdsetterslep i kommunale bygg