Boligparadokset

Jon Mjølhus, førstelektor ved USN Handels- høyskolen, Universitetet i Sørøst-Norge, skriver i et innlegg i DN.no om hvordan anledning til å bygge tettere og høyere kan medføre at det lønne seg for tomteeiere å la tomtene ligge ubrukt enda lenger enn i dag.

Mjølhus' poeng er at det med dagens lave rentenivå koster lite å la tomter ligge ubebygget. Tomter som ikke er utbygd representerer en mulig, fremtidig gevinst. De bygges bare ut når det er lønnsomt. Ellers venter man. Dette er kjent fra den amerikanske økonomen Harold Hotellings teori om utvinning av begrensede ressurser. Slike ressurser vil få økende knapphet etterhvert som reservene tømmes, og de vil derfor ha en pris som er høyere enn langsiktige grensekostnader. En begrenset ressurs vil ikke utnyttes dersom forventet prisoppgang er høyere enn realrenten.

En høyere kostnad ved å sitte på en ubenyttete tomter kan endre dette. En slik kostnad kan for eksempel være høy eiendomsskatt på ubebygd, regulert areal.

Slik regner tomteeiere og utbyggere ifølge Mjølhus:

• Tenk deg en bolig som kan selges for 80.000 kroner per kvadratmeter (kvadratmeter) boareal.
• La oss anta at bygge- og prosjektkostnadene er på 48.000 kroner per kvadratmeter. En utbygger beregner seg også en fortjenestemargin på prosjektutviklingen, la oss si 12.000 kroner per kvadratmeter.
• Med boligpris på 80.000 kroner per kvadratmeter kan utbyggeren dermed betale inntil 20.000 kroner per byggbar kvadratmeter.
• Stiger boligprisen til 100.000 kroner per kvadratmeter, kan en utbygger betale opp mot 40.000 kroner per kvadratmeter.
• For en tomteeier som har betalt 20.000 kroner per m² byggbart areal, vil en altså økning i boligprisen på 25 prosent til 100.000 kroner, gjøre at tomten får en verdiøkning på 100 prosent.