Hva koster en god bolig?

Arkitektene Johan-Ditlef Martens og Ketil Moe er ute med en bok der de spør om vi har råd til å øke boligstandarden i et allerede hardt presset marked. I boken «Hva koster en god bolig?» beskriver og illustrerer viktige bo- og boligkvaliteter som grunnlag for en analyse av hva disse kvalitetene koster. I samarbeid med AS Bygganalyse dokumenterer forfatterne hva det koster å bygge en bolig og hva det vil koste å heve standarden opp til tidligere Husbankstandard slik denne ble definert fram til 1980.

Boligens kvalitet, standard og pris var og er avgjørende for hvor godt liv vi kan leve. Boligen skal gi rom for opphold, sosialt liv, matlaging, søvn, arbeid med mer. Den skal også gi trygghet og velvære, der sol, planløsning og bomiljø er viktige faktorer. 

Frem til 1970-årene hadde Norge en boligpolitikk som sikret rimelig finansiering og tomter samtidig som man ivaretok grunnleggende bokvaliteter. Boligprisene avspeilte produksjonskostnadene. Det skulle være en «høvelig bolig til en akseptabel pris». I dag er boligen i større grad blitt en vare som selges på det åpne markedet, noe som fører til de høye prisene vi i dag er vitne til. Beliggenhet er blitt en helt avgjørende faktor for prisen. I sentrale pressområder kommer prisen opp mot det dobbelte av byggekostnadene. I byer og pressområder ser vi en foruroligende forverring av både bo- og boligkvalitet. De minste boligene er blitt mindre, planløsningene dårligere og utnyttelsen så høy at det går ut over både lys- og solforhold. Til tross for dette er det ikke blitt lettere å komme inn på boligmarkedet.



Boliger i byer og pressområder er nå blitt så dyre at folk med lave og midlere inntekter ikke kommer inn på boligmarkedet. Samtidig er de minste leilighetene redusert fra 50 til 35 kvadratmeter, uten at det er blitt lettere å komme inn på boligmarkedet. Utnyttelsen av tomtearealene er blitt så høy at utearealer og boliger mangler sol. Redusert boligstandard fører ikke til reduserte priser. Hvorfor ikke? Den banale sannhet er at tomtekjøp og fortjeneste utgjør en stadig større andel av boligens pris, opp mot 50 prosent.

Liberaliseringen av boligmarkedet fjernet krav til boligens planløsning og boligkvalitet, samtidig som subsidiering og priskontroll forsvant. Husbanken, som finansierte de fleste boligene, stilte krav til boligens planløsning med klare mål på all innredning, de såkalte romdimensjonerende møbelmål. Torommere skulle ikke være mindre enn 50 m2 og 3-rommere skulle være på 75 m2. Det er 15 m2 mer enn mye av det som bygges i dag. Fjerning av disse kravene har gitt oss mindre leiligheter med dysfunksjonelle planer. Stua har blitt både kjøkken og gjennomgangsrom. Det siste er at det ikke lenger stilles krav til bod.

Forfatterne tar til orde for at det er behov for en tredje boligsektor, rettet mot folk med såkalt «normale» inntekter. Det er bra, men hva slags boliger skal man tilby? Kanskje kommer man fram til ordninger som gjør det mulig for en hjelpepleier eller bussjåfør å kjøpe en bolig, men hvor stor og hva slags bolig skal det være? Det er av stor betydning om man må flytte inn i en bolig på 50 eller 35 kvadratmeter.

Samlet har vi kommet fram til at en fornuftig økning av boligstandarden og redusert bygningshøyde vil komme på mellom 500 og 600 000 kroner. For mye? En tre-rommer på 60 kvadratmeter kan i dag koste 6 millioner kroner, 3 millioner i byggekostnader og 3 millioner i tomt og fortjeneste. Da kan vi bygge en tre-rommer på 75 kvadratmeter til 3,5 millioner mens tomt og fortjeneste «bare» blir på 2,5 millioner. Framfor å prøve å redusere boligprisene ved å redusere areal og standard må vi rette søkelyset mot de virkelig store kostnadsbærerne, tomt og fortjeneste. For å sikre en skikkelig boligkvalitet må funksjonskrav tilsvarende Husbankens minstekrav igjen aktiviseres og innarbeides i byggetekniske forskrifter.

Kilde: bullby.net